最高人民法院 商品房买卖三大司法裁判规则

　　一、出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院应如何认定出卖人应承担的违约责任？
    根据合同自治原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第十八条的规定，合同当事人之间就此有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定明确出卖人应承担的违约责任。
    如果当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十八条的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
   但由于《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。
    而由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定的障碍。在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下，根据《合同法》第174条规定“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”
    鉴于买卖双方合同义务的对等性，故人民法院可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第24条关于 逾期付款违约金的计算标准的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准确定出卖人应当承担的违约责任。
    附：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
    第十八条合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）
    第三条 逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。
    《中华人民共和国合同法》
    第一百七十四条 法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
    《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
    第二十四条买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
    第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
    二、房屋差价能够作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿？
    在有效的房屋买卖合同履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。
    附：《中华人民共和国合同法》
    第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
     三、未办理完成房屋权属变更登记手续，不能构成物权法规定的善意取得
实践中，虽然没有办理完成不动产权属变更登记手续，但是已经对不动产实施了占有，能否基于善意取得制度取得该不动产所有权。对此，物权法第一百零六条规定善意取得需要具备以下几个方面的条件：
    （1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
    （2）以合理的价格转让
    （3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
    上述三个条件缺一不可。虽然受让某人的房屋是善意的，价格是合理的，并且已经占有了该房屋，但是由于所受让的该房屋并没有办理完成不动产权属变更登记手 续，即不符合物权法关于善意取得规定的“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”条件，故不能根据该条的规定取得该房屋所有权。